[摘要] 其实，无论是在务工地购房还是返乡置业，农民工购房是一直在自发性地发生着的。当前，农民工购房上升到了国家整体去库存战略的高度，其决策进程不仅具备个体的特征，也掺杂进了国家力量的外在推动。
继2015年12月中央政治局会议明确提出“通过推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，作为去库存的一个方向”之后，越来越多的省、市结合自身实际情况，围绕购房补贴、购房平台搭建、税收优惠、价格优惠、权益保障等方面集中出台鼓励农民工购房的实施细则。从近期房产去库存层面看，未来地方政策还将围绕“农民工购房”做进一步的细化，如何开拓新需求、吸引农民工群体在城市购房，是各地政府出台政策的重要方向。
国家统计局28日发布的《2015年农民工监测调查报告》显示，2015年农民工总量为27747万人，比上年增长1.3%，但在务工地购房的比例仅为1.3%。农民工在务工地购房比例低，既反映了扩大这种需求的巨大空间，也是长期以来个体基于成本以及风险权衡后做出选择的结果。
目前，仍然只有少数农民工通过劳动力移民完成了财富积累和人力资本的持续提高。而且，已完成初步财富积累和人力资本提高的农民工即使要购房也面临着配套制度不完善的困境。农民工城市购房的本质是对城乡二元结构的跨越，实现这种跨越的农民工不是因政策一时宽松而心血来潮，而是基于成本角度做出的理性选择。无论是个体还是国家层面，不以终实现户籍城镇化的购房行为在后期都将面临着一定的难题。因此，在农民工购房的环节上，不仅仅追求短期量的突破，更希望通过鼓励农民工购房用倒逼的机制去进行相关的改革，后期一系列的配套政策力度和效果值得期待。
一、鼓励农民工购房的时机成熟吗？
其实，无论是在务工地购房还是返乡置业，农民工购房是一直在自发性地发生着的。当前，农民工购房上升到了国家整体去库存战略的高度，其决策进程不仅具备个体的特征，也掺杂进了国家力量的外在推动。这种推动力将使部分购买需求持续性地提前释放。
1、劳动力的长期持续转移使部分农民工完成了财富积累
我国的“民工潮”主要分为三个阶段。1980年代初我国乡镇企业崛起，次“民工潮”下乡镇企业共接纳一亿多的农村转移劳动力。劳动力流动特点体现为“离土不离乡、进厂不进城”；第二次“民工潮”发生在乡镇企业衰落之后。1990年代初，千万农民工开始进城，1992年进城农民工达到4000万左右；第三次“民工潮”始于90年代中后期。随着港澳台制造业开始向广东大规模转移，廉价的劳动力、优质的基础设施和巨大的消费潜力也使中国沿海地区成为国际制造业转移的重点承接地，1994年进城务工农民工达到6000万左右。自此，进城民工的数量每年以800万至1000万的速度增加，2015年我国农民工总数达到27747万人。
从整体情况来看，农民工从生产效率较低的农业生产部门向城市现代化的工业部门转移，使其收入得以提高。从农村居民家庭恩格尔系数的发展趋势来看，自1990年代初开始，恩格尔系数处于逐年降低的趋势，这表明农村居民家庭的生活水平在逐步提高。从城乡对比来看，自进入21世纪以来，城乡居民家庭恩格尔系数的差距在逐步减小，2014年城乡居民家庭恩格尔系数分别为35.6、37.9，收入的提高使农村居民家庭消费结构逐步优化。
数据来源：《中国统计摘要》
数据来源：《中国数据调查年鉴2015》
从首付能力来看，收入水平与社会保障水平的差异使农民工倾向于选择进行高储蓄以防范未来家庭发生的风险。在未来预期不确定的前提下，收入的提高使农民工的储蓄率较在农村就业的农村户籍居民还要高。因此，从财富积累的角度来看，农民工的高储蓄行为（预防性储蓄）使其在进行城市购房时具备一定的首付能力。
从按揭能力来看，2015年我国农民工月均收入为3072元，按照每个家庭有2个劳动力来计算，月均收入能够维持在6000元左右。我们再来看房价平均水平，根据我们对部分监控的三四线城市自2015年4月到2016年3月的商品住宅成交单价的统计，成交单价主要分布在4000-6000元/平方米的区间。如果按购买100平方米的住宅计算，套总价在40万—60万的区间。按目前的政策计算，首付区间在8—12万，银行贷款32—48万元，按贷款期限30年，基准利率4.9%，还款方式为等额本息计算，月还款额为1698元—2547元。对比收入与房价，若农民工购房，按个人来看还款压力确实存在，但考虑到以家庭为单位（2人）的收入情况，每个月还款还是能够保证的。
数据来源：国家统计局
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
2、劳动力流动模式的改变使部分农民工具备定居城市的意愿
劳动力流动模式从家庭分离到举家流动的转变提高了农民工定居城市的意愿。劳动力流动模式分为三个阶段，初是劳动力个体的流动，接着到夫妻两个带着孩子流动，再往后是老人跟着流动。目前我国的劳动力流动模式正处于第二个阶段向第三个阶段过渡的时期。根据相关调查显示，“十二五”期间我国流动人口具有三大特征。一是流动人口的居留稳定性增强，融入城市的愿望强烈。流动人口在现居住地居住的平均时间超过3年以上的占55%，居住5年及以上的占37%。半数以上流动人口有今后在现居住地长期居留的意愿，打算在现居住地继续居住5年及以上的占56%；二是流动人口子女在现居住地出生的比例不断上升。2013年流动人口子女现居住地出生的比例达到58%；三是流动人口拉家带口的越来越多。近9成的已婚新生代流动人口是夫妻双方一起流动，与配偶、子女共同流动约占60%。
我们对家庭式的流动模式再进行具体分析，可以发现农民工家庭的不同生命周期，其购买力、生活压力以及落户城市的意愿也是不一样的。21-40岁的农民工群体城市购房的意愿为强烈。国家统计局的数据显示，21-40岁农民工数量约占农民工总数的52%。相对应地，我们将这两部分群体的家庭生命周期界定为“将婚或初建家庭”、“成长型家庭”。
将婚或初建家庭：21-30岁区间的农民工对城市的生活较为熟悉，由于许多农村地区已无宅基地可分，再加上长期在外，其个人在农村的土地及农房等财产也关注较少。因此，这部分人群对留在城市的意愿是非常强烈的。但这部分群体由于正处于工作及家庭的初建期，购买力通常都较弱，只能通过父母提供一定的资助以完成其定居城市的愿望。针对将婚或初建家庭的农民工群体，宽松化的购房政策（财政补贴、税收优惠等）是非常具有效果的。
成长型家庭：31-40岁的农民工群体，其在城市工作的时间较长，已经积累了一定的资本。其子女正处于初中到高中的阶段，在工作地买房，能够为子女上学提供便利。这部分群体属于成长型的家庭，其购买力在所有农民工群体中属于较强的地位，由于其与农村的经济联系也较为松散，基于方便子女教育的考虑，宽松化的落户政策是非常具有效果的。
资料来源：中国国家统计局农民工监测调查报告（2015）、中指研究院综合整理
3、就近就业机会不断增多，降低了购房的成本
从趋势来看，2010年以来农民工总量增速持续回落。近五年本地农民工人数增速也在逐年回落，但增长速度明显快于外出农民工增长速度。相比而言，中西部地区的农民工在东部地区务工生活开支较大、收入结余少，因此在中西部就业机会增加的情况下，农民工更倾向选择就近就业，这也是当前农民工流动格局变化的一个主要原因。这表明，由于中西部就业机会的增加，越来越多的农民工能够就近选择就业地点，而不是全部涌入大中城市，这将有利于农民工在务工地直接进行购房，提高了就近城市化的可能性。
数据来源：国家统计局
数据来源：国家统计局
大中城市吸收了大部分的农民工，房价高企使能在大中城市购房的数量极其有限。因此，在务工地购房中主要以在小城镇购房为主。根据国家统计局农民工监测报告的数据，2015年在务工地自购房的农民工占1.3%。虽然2015年统计局的农民工监测调查报告并没有指出在务工地购房的农民工主要的购房城市级别，但从2014年的情况来看，自购房农民工中，在小城镇购房的占一半左右。
无疑，农民工在东部大中城市购房的难度要远高于在中西部城市的小城市，政府及农民工个体需要付出的城市化成本也非常高昂。因此，当前农民工流动格局向中西部的转移对库存压力较大的人口流出城市来说是一个较好的机遇。就近就业机会的增加以及农民工自身的选择偏好使工资收入与较低的中西部房价能够实现一定程度的匹配。
二、农民工购房之后就可以高枕无忧吗？
1、市场变化对农民工收支的影响非常明显
（1）房地产新开工不足使出工天数下降
在鼓励农民工购房的时候，我们要注意到库存高企及经济下行与农民工结构性失业是同时并存的。据国家统计局发布的《2015年农民工监测调查报告》显示，建筑行业吸纳了21%的农民工就业，也即有超过5800万的农民工从事建筑业。因此，当楼市面临较大压力时，由于大部分的企业开工动力不足，其实农民工受到的影响也很大，其承受经济下行的能力弱。而在农民工收入阶段性下降的时候又提出让农民工进行购房就需要承担较大的风险。
关于房地产投资不足使出工天数下降的情况可以参考相关媒体的报导:“……某建筑工人从2007年—2014年，七年间一直在南昌工地做，工价也逐年增长，到2014年工价涨到300多元一天，2014年做了260多天活。然而 2015年春节后，南昌市新开工的楼盘很少，不少楼盘都停工了，工地上的塔机矗立在那一动不动，在南昌找建筑工的活计比前几年难了许多；半年过去了，2015年该建筑工人在南昌工地总共才干了十几天的活，以往差不多能干100天左右……”
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
从新开工数据来看，近四年商品房新开工面积处在较大的波动中，2014-2015两年商品房新开工面积同比增长率基本都处于负增长状态。房地产库存情况直接影响开发商的新开工决策。在高库存背景下，建筑业农民工的“出工”量将受到较大的影响。各地除了出台政策刺激楼市之外，还加大了对基础设施建设的投入，这成了建筑业农民工的重要依托。然而依靠加大基础设施建设投入的稳增长路径毕竟有一定时效性。农民工就业渠道的单一，就业转换能力的缺乏仍然是影响其后期收入可持续性的重要因素。
（2）制造业去产能、转型升级过程中面临就业危机
目前，我国农民工从事制造业的人数约为8300万人，占整体比例的31%左右，在钢铁业、水泥和煤炭业去产能的背景下，制造业农民工的职业稳定性将受到较大的影响。1998年，中国经济产能过剩的挑战主要集中在下游行业，以纺织业为典型，而现在集中在钢铁、煤炭等上游行业，“去产能”更加艰难，周期可能更长。照此看来，整个”十三五“期间，我国的钢铁、煤炭行业劳动力数量将迎来调整期。
国家统计局发布的工业企业财务数据显示，2015年，规模以上工业企业利润总额比上年下降2.3%，为多年来首次下降。需求不足、成本居高不下、流动资金紧张等原因使工业企业的发展进入困难期，生产规模增长速度的下降直接影响到企业的用工需求。如果企业订单减少，就会相应缩小用工人数以减轻劳动力成本压力。
常州是东部沿海典型的制造业集聚地，对常州制造业的分析有助于我们进一步了解农民工在制造业去产能、转型升级过程中面临的就业危机。根据常州调查队对部分传统制造业企业经营现状的调查显示，企业转型升级、压缩产能带来用工需求的变化。从被调查企业看，部分企业用工需求下降（例如，部分水泥企业由于淘汰生产线，2015年平均用工人数压缩了近52%）。从企业的预期来看，2016年常州部分制造业投资意向不容乐观。2016年没有加大投资意愿的企业占78.3%，仅有21.7%的企业表示会加大投资力度。
此外，从长远看中国制造业的升级要求更高素质的工人相匹配，知识水平不高，职业技能缺乏的农民工群体也将面临更大的就业压力。常州调查队的调查显示，企业通过“机器换人”等方式以促进用工升级、提高劳动生产率、缓解企业用工压力。在过去的3年里，有45.8%的企业通过“机器用工”等方式减少了用工。
2、工资增长空间狭窄不利于应付不确定性
进入2012年以来，我国农民工的工资收入增长速度开始下降，2015年降至7.2%，为近六年低水平。未来的工资增长与后续的宏观经济密切相关，在中期内农民工的工资出现大幅增长的可能性较小。此外，如果农民工在购房后仍然需要从事体力劳动，短期内就无法实现人力资本的升级，随着年龄的增长，工资收入也将逐步下降而不是像城市白领一样实现倍级的增长。
三、农民工购房不仅仅是为了去库存！
从以上的分析可以发现，从短期来看，农民工购买城市商品房，特别是小城市的商品房是具备现实可能性的。因此，针对那些已具有一定的财富积累，较强的城市定居意愿的农民工，政策应给予积极的财税支持。同时，企业也可以结合这部分人群的特征，创新营销方式，适当给予一定的购房优惠，把握本轮农民工购房的机遇以加快楼盘去化。
从长期来看，农民工购房的风险主要存在于宏观经济变化以及人力资本提高空间有限所带来的不确定性。与知识型工作者相比，农民工应对未来不确定性的能力较低。如果只将政策的着力点放在如何刺激农民工做出短期购买的决策以缓解库存高企城市的压力，而忽视了农民工城市化过程中整体改革政策的及时推进，农民工购房后的经济风险就有可能在后期不断放大。
为了防止这种风险的放大，在政策设计过程中应将实现农民工完全的市民化作为终的目标，充分利用当前政策支持力度之大，范围之广，系统性地破除以往难以突破的农民工市民化障碍，从户籍、教育、医疗、就业等方面进行体系化的政策设计，大程度提高农民工应对后期生活不确定性的能力。应当将鼓励农民工购房的出发点落在帮助农民工跨越城乡二元结构上，而不是单纯的楼市去库存。毕竟楼市库存高企只是市场经济发展周期中的一个小插曲，而规模庞大的农民工市民化问题才是谱写国家新型城镇化战略的大篇章。
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