【楼市库存压力仍难减 习近平称明年全力实施“楼市去库存”歼灭战】
据新华社上海电 国家统计局18日公布的“2015年11月70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，11月房价同比上涨的城市数量已达三成，同时部分三线城市房价开始止跌企稳。
业内人士认为，从11月房价走势来看，部分一线城市房价上涨态势日益凸显，一线城市未来也将面临库存去化难题。同时，随着楼市进一步分化，二、三线城市楼市库存压力依然可观。
深圳仍是上涨“领头羊”
国家统计局披露的数据显示，11月房价同比上涨的城市数量达到21个，占比30%。房价涨幅高的城市依然是领涨房价12个月的深圳，与去年同期相比上涨38.9%。
环比方面，11月70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市个数为33个，接近半数。深圳仍是“领头羊”，新房价格比上月大涨2.9%。
部分城市楼市为何再现“暖冬”？对此，国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称，政策效果不断显现，是房价上涨城市不断增加、涨幅扩大的主要原因。
业内人士表示，今年以来，包括降息、降低首付比例、公积金政策调整等一系列房地产优惠政策陆续出台，其促进房地产市场销售的政策效果已开始显现。数据显示，今年11月商品房销售面积超过1.4万平方米，增速比传统上属旺季的10月还高3.1个百分点；11月销售额近万亿元，同比激增20.2%，比“银十”提高7.8个百分点。
刘建伟说，从11月70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格来看，较上年同期的环比综合平均涨幅已由自7月连续四个月的涨幅回落转为涨幅扩大，这表明部分城市房价已经出现企稳势头。
值得关注的是，三线城市一年以来首次止跌。数据显示，11月国家统计局调查的三线城市新建商品住宅价格环比由下降转为基本持平。这一因素进一步拉升了当月70个大中城市房价的整体涨幅。
一线城市拉高房价水平“年底中高端住宅市场大幅放量，拉升了一线城市的成交均价，是11月房价走势中的新变化。”世邦魏理仕华东区研究部资深董事谢晨说。记者近期在北京、上海和深圳等一线城市调查发现，尽管2015年楼市接近“收官”，但一线城市部分房地产市场不冷反热。
11月7日，深圳新房市场近十年来的大体量推盘——深圳龙华壹城中心1637套房源在6个内售罄，签约金额高达60亿元。在北京，多个在售楼盘从12月1日开始提价，如远洋地产宣布旗下某品牌高端住宅产品价格上浮5%。
业内人士表示，三季度以来，一线城市“地王”频出推高了后市的房价预期。如11月2日，北京丰台区南苑乡地块以83.4亿元成交价晋升北京历史上“地王”总价第三名；11月26日，信达地产以72.99亿元获得上海市杨浦新江湾城某地块，楼板价近5万元／平方米，刷新2015年上海宅地成交纪录，成为上海年内“地王”。
“一线城市土地价格大幅度上涨的后果之一，就是部分区域房价出现新一轮上涨乃至过快上涨。”中原地产首席分析师张大伟认为，由于从2013年开始，一线城市“地王”频现，新上市的商品房定价出现高端化趋势，拉高整体房价水平。
记者在上海调查发现，近有区域性地王“出没”的新江湾城、莘庄、江桥等板块，由于楼板价已赶超同区域商品房售价，使得周边二手房主出现临时“涨价”15%~20%。
市场可能进一步分化
北京万科总经理刘肖认为，北京、上海等一线城市已呈现出住宅价格豪宅化、高端滞销化的趋势。据中原地产统计，截至目前，北京年内销售单价超过10万元／平方米的住宅项目达到25个，2016年此类价位的豪宅数量将翻番。对此，亚豪机构市场总监郭毅等市场人士均表示担忧：“2016年5000套豪宅价格产品的潜在供应，与每年北京楼市高仅200套豪宅的去化需求速度形成了强烈的反差，在供过于求的严峻形势下，高价商品房市场正在形成‘堰塞湖’。”
同策咨询研究部总监张宏伟表示，尽管一线城市需求量大、豪宅频出，但普通住宅市场依然供不应求，楼市存在供给结构矛盾。
中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，从目前来看，销售增长显现乏力，库存压力却缓解有限。因此，2016年住房市场仍可能进一步分化。
楼市去库存 一揽子政策将密集亮相
中央经济工作会议召开在即，化解房地产库存位列“四个歼灭战”之一，此举不在于继续助推楼市，而有助于摆脱土地财政
王子约
本月上旬将过，离中央经济工作会议召开的时间也越来越近，有关“四个歼灭战”的战术部署引发市场关注。
《财经日报》日前从多个信源处获悉，习近平总书记在中央财经领导小组会议上提出的化解过剩产能，开展降低实体经济企业成本行动，化解房地产库存和防范化解金融风险等“四个歼灭战”，将成为中央经济工作会议的重要内容。而在化解房地产库存方面，多项政策有望推出。
有接近高层的研究人士告诉《财经日报》，既然定位是“去库存”，政府调控的目的就不在于继续助推房地产。此外，预计地方政府也将在这个过程中逐步摆脱土地财政和房地产依赖症。他还称：“让房地产市场重新活络起来，买卖流动起来才是重要的，至于要解决多少套库存，完全没有这个说法。”
去库存并无量化目标
统计局的新数据显示，前10月空置住房又创新高，与此同时，房地产投资却创出新低。上述接近高层的研究人士告诉《财经日报》，目前中国经济仍然处在下探过程中，能否在一两年内实现触底和转型，房地产可以说是这个过程中重要的一只靴子。
房地产库存到底有多少？根据统计局11月公布的今年1~10月房地产数据，截至10月底，商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，其中，住宅待售面积增加1180万平方米，再创历史新高。
库存的持续高位对房地产投资数据产生了巨大的负面影响。根据统计局数据，1~10月，房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，增速比1~9月份回落0.6个百分点，创历史新低。
尽管统计局提供了较为明确的数据，但本报记者采访的多名业内人士和机构分析员均认为，中国的房地产实际库存和分布存在着许多争议。
例如，此前有媒体报道称，现有空置房可解决近2亿人的住房问题。但根据统计局数据，按照中国人均住房面积35平方米计算，68632万平方米的“空置”住房仅仅可供2000万人口居住。
又比如，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心2014年曾发布一份报告称，2013年中国城镇地区整体住房空置率为22.4%，具体数额为4898万套。报告分析称，中国城镇地区可以实现刚性住房的需求上升限量大约是2300万套，可以实现改善型的住房需求上升限量大约是950万套，总计3250万套。但空置住房4898万套和待售商品住宅350万套，总供给达到5248万套。结论是，现有空置住房完全可以安置无房人员。
对于这些争议，上述接近高层的研究人士告诉本报记者，中央并没有就具体地方、具体库存数据做出硬性安排，未来的政策布局也是全局性的，更重要的是借助市场的力量引导资源配置和供需流动。
另一方面，在过去较长的时间内，地方政府对于土地财政和房地产有着很大的依赖。目前，房地产开发投资增速的大幅回落在很大程度上影响到了GDP，也影响到了地方财政。上述研究人士称，预计地方政府将在去库存过程中逐步摆脱这些问题。
打通保障房和商品房
不少分析人士认为，目前中国房地产大的痛点正是高库存。业内预计，未来更多刺激楼市的政策有望出台。
去年以来，政府已经出台了一系列刺激政策，包括降息、公积金政策调整、下调商业贷款首付比例、松绑外资进入楼市等。有分析人士对本报表示，尽管调控政策不会出现大转向，但明年政策出现宽松是大概率事件。
值得注意的是，同为国家重要战略性政策的保障房及棚户区改造有望与楼市去库存深度衔接。在今年的政府工作报告中，李克强总理曾明确提出“把一些存量房转为公租房和安置房”。
上述接近高层的研究人士对记者表示，在保障房和商品房之间打通一条轨道，是一个“一石多鸟”的创新型调控思路。一方面，房地产有去库存需要，而2015年740万套的保障房目标，又是政府民生工程的一大亮点，二者一拍即合；另一方面，明年是“十三五”的开局之年，实现好房地产的转型升级，解决好老百姓的住房需求，是全面小康的要求。
目前，这一政策已经逐步进入实质性释放阶段。其中，被视为向房地产市场定向提供信贷流动性手段的棚户区改造货币化补偿安置已陆续到位。
按照中央部署，国家开发银行已经在年内累计向棚户区改造及其货币化补偿安置投放总计约4000亿元的信贷额度，这一额度的定向信贷投放任务已经基本完成。从资金量来看，加上财政支持与信贷资产证券化试点所置换的额度，全部资金将达万亿元。
上述研究人士表示，用市场化的方式来解决供需问题，是为有效且无后遗症的方式，“这种方式还能将房地产库存引导到有需要的人群中去，能更有效地提高住房使用率。”
配套政策同时推进
在去库存的“歼灭战”中，除保障房货币化安置之外，包括财税、户籍领域等配套一揽子政策预计将在明年密集亮相。
此前，中央政府曾提出努力实现1亿左右农业转移人口及其他常住人口在城镇落户，这被认为是政策调控方向，将对房地产去库存产生长久利好。目前，户籍制度改革、计划生育政策调整、开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权依法有偿转让和抵押贷款的试点等政策已在陆续落实过程中。
此外，有消息称，相关部委在公积金额度管理、房地产交易税费等方面已有政策储备，为保证政策效果，购房首付比例、利率等信贷政策也有可能同期出台。
民生证券研究所执行院长管清友认为，房地产信贷和利率政策有望进一步松动，尤其是住房公积金的作用有望得到强化，“国家住房银行”或提上时间表。
一旦中国房地产行业库存大量消除房价势必大跌！
现在尽管央行的货币政策也趋向宽松，但信贷货币增速远不及2009年。当初上海等一线城市商品房均价才1.5万元/平方米，而2015年上海等房产均价都在3万元/平方米以上。从货币信贷流向房地产的量来看，一线城市要维系高房价都很难，更别说让一线城市的高房价再有多少大的涨幅。
虽然我们现在还难以判断专家言论的准确性。但近房价涨幅减缓和下跌的声音不绝于耳是不争的事实。对房地产形势的估计，大家观点不一样，不外乎两种看法：悲观的，认为泡沫非常严重，早晚要破灭，破灭会崩盘。
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