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房地产调控思路已浮出水面 国家用税收解决问题

房地产   2016-07-26 10:31

[摘要] 热点城市楼市过热,部分城市去库存压力很大,这是今年上半年整个中国楼市遇到的问题。

热点城市楼市过热,部分城市去库存压力很大,这是今年上半年整个中国楼市遇到的问题。之前,住建部部长陈政高亲自主持会议,邀请万科、恒大、融创、碧桂园、绿地、保利等六家企业董事长与会,对2016年楼市进行摸底,并特别对一二三四线城市土地市场情况和去化及存量压力进行讨论,为下一步政策调整支招。

现在看来,大家都倾向这个楼市调控的方案是,税收调节。

邦爷想到,本月22日,财政部财政科学研究所原所长贾康在三亚(楼盘)透露,个税抵扣房贷已经确认,可以确定该方案会在推广。

他同时表示:“房地产税难度确实很大,但我认为,一二线比较热的城市可以先行试点通过立法之后的房地产税。

而仅仅一天之后的23日,财政部部长楼继伟在G20税收高级别研讨会上表示,将重点在两个方面推进税制改革:一是全面推开营改增试点,即把遗留的金融、建筑、房地产、生活服务业等行业的营业税改为增值税,鼓励行业细化分工和创新;

二是推出企业所得税研发费用加计扣除政策,包括给予研发企业和研究机构科研人员股权激励。

个税抵扣房贷刺激三四线去库存

对于购房者而言,住房按揭贷款利息支出可以作为税前抵扣项,能减少多少负担成关注问题。下面让我们举两个例子:

A先生是白领一族,假设他购买的是200万元的住宅,通过商业贷款按揭七成供30年,如果他选择的是等额本息的还款方法,月均还款额约7430元,其中约3541元是利息支出。

按照他的税前月收入为2.0万元计算,在扣除四金、税基等应纳税2404元(以上海(楼盘)地区为例)。如果按揭贷款的利息支出可以在税前抵扣,在其他条件不变的情况下,A先生每月将少缴税约885元,相当于利息支出的24.99%。

B先生是企业高管,假设他在上海购买的是1300万元的住宅,通过商业贷款按揭五成供30年,同样是等额本息的还款方法,月均还款额约34497元,其中约16442元是利息支出。

按照他的税前月收入为15万元计算,在扣除四金、税基等应纳税51132元,但如果把按揭贷款的利息支出在税前抵扣,B先生每月将少缴税约7399元,相当于利息支出的45%。

这么看来,此项政策落实对购房者影响不小。

但贾康表示“个人所得税可抵扣房贷已明确,会支付月供的利息支出。至于进展,要看个税改革的时间,中央要求的时间是1年左右,但今年可能赶不上了。可以确定的是,这种方案会在推广。”

不过,邦爷觉得,这项政策应该不会在范围内立即全面展开,而是会优先在三四线城市落地。

原因之一是,目前一二线城市中很多热门城市的楼市已经非常火热,如果在这个节骨眼再进行房贷利息的个调税抵扣,可能会让市场火上浇油,进一步刺激房价的快速上涨。相比之下,那些去库存压力大的三四线城市,因为市场销售的平淡,极需要进一步出台政策,刺激消费者购买。

房产税试点:会优先在热门城市开展

同样,房地产税的税制改革,也可能会配合楼市调控,在一二线城市优先尽快落地。

贾康就表示:“房地产税难度确实很大,但我认为,一二线比较热的城市可以先行试点通过立法之后的房地产税。”“推进房地产税的实施是不可避免的,只是时间问题。但是在国内房地产市场两级分化的背景下,可以选择分区域、分城实施。”

其认为,分城施策是因为国内三四线城市仍面临较大的去库存问题,但一线城市以及南京(楼盘)、厦门(楼盘)、合肥(楼盘)、苏州(楼盘)等部分热点二线城市还存在库存不足的问题,这些热点城市有实施房地产税的条件。

四线城市去库存问题,更多的可以采用政策杠杆,比如共有产权等问题,减轻购房者的压力,因为这些城市的购买力依然较低,有条件的还可以适当用一些金融杠杆。

房地产税征收方案

那么房地产税会如何征收?

贾康指出,按照中国的特色,套要扣除,但是是按照家庭来扣,还是按照人均住房面积来扣,这还得再讨论。

房地产税应只对高端人群征收。去年3月,贾康在接受京华时报专访时透露,房地产税的征收要让社会接受,其作用应该调节有支付能力的人,只针对完全的商品房、产权房的高端人群征税,保障房则根本不在内。

虽然,房地产税征收方案中,对基本住房需求部分实施减免成共识,但按面积征还是套数征收依然存在争议,并各有利弊。

贾康在上述专访中透露,社科院的方案是,限定人均40平米,这么做在操作层面没有问题,但征起来会遇到一些让老百姓(603883,股吧)难以接受的状况。

比如,一家三口住120平米的房子不用交税,结果出现不幸事故,孩子在车祸中身亡,父母悲痛欲绝的时候,税务官员赶到,说你们家情况变化该交房产税了。

这个给我的启发是,这样征收房产税虽然法律条款可以设计得严丝合缝,征收起来也没有技术上的障碍,但如果出现上面的情况,政府就会很尴尬。

另外一个方案是,套房不征税,这可以避免上面的情况,但是会激发离婚潮,还可能使买套房的人拼命买大户型。有人也说,有的人套房是40平米,有人是400平米,应该区别对待,所以这里面现在还有争议。但不管怎样,绝不能按照美国那样,有一平米就征一平米的税,这个方法简单,但是在中国大家接受不了。

如果中国只能选择调节高端,那么能不能宽松一点?

套房是基本住房,不征税;第二套改善型住房税率也可讨论能否优惠些,第三套房按照标准税率征收。

但也有人认为这样不公平,因为套房有平米之差,不过拥有三四百平米大房子的人毕竟是少数。

房地产税抑制房价

房地产税征收是否影响房价?2015年,贾康在接受人民网(603000,股吧)采访时曾有过论述:房产税对房价也会起到很明显的抑制作用,其实现在已经开始奏效了。

“在大家对房产税有了预期之后,加之不动产登记实行了呼应,这两年房地产市场已经在回调,在回调中出现的分化,虽然不能说是房产税起到的直接作用,但是和房产税显然有一定的关联。”

贾康认为,稍微明白一点的、手上有多套房的人已经在布局,原来大量空置的房源进入到房地产交易市场,短时间内就多出了供给,供需关系会发生明显的改变,很多地方的房价不是往上走,而是往下调了。这跟大量的空置房涌入市场不能说没有关系。

来源:每日经济新闻

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